谢逸枫：广州国企退地大揭秘！地票退地将成示范模式

发布时间：2025-04-05 07:45:01 来源：真相追踪网 作者：夜色

文/谢逸枫2024年8月30日、9月2日，广州国企越秀地产二次（四宗地）退地成功，成为正式落实4.30《统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施》会议、5.17妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施、6.24自然资源部18条的首个城市。目前已有城市，个别的房企通过退地方式改善土储结构，实现置闲置土地、盘活存量土地，缓解债务、现金流紧张的压力。2024年7月，福州鼓楼区洪山镇政府称华润福州斗池路地块已提出退地申请，正在审核中。2024年8月，长沙市自然资源和规划局雨花分局称，中欣楚天澜庭项目因开发商资金问题，政府正在办理土地收回手续，计划收回后再重新挂牌出让。2024年8月31日，越秀地产公告表示，政府出于公共利益收回白云区广龙路地块。2024年8月30日，越秀地产发布的公告显示，广州市土地开发中心向越秀华城收回广龙地块，代价为人民币70亿元，补偿方式为广州市土地开发中心提供等值应付票据，应付票据的价值可用于广州新出让的市本级土地。按照地块材料显示，广州市白云区广龙地块包含三幅土地（3宗地块），位置邻近钟落潭地铁站，位于云区广龙路西侧及广从公路北侧。编号分别为AB0805110、AB0805117及AB0810104，总用地面积约为123879㎡。笔者认为，从白云区广龙地块收储价格（69.97亿元）与当初越秀地产的建设金额68.5782亿元，相差无几。竞得人须负责按要求建设广州市重点工程（项目），建设金额为人民币68.5782亿元，在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起30日内开工并实施建设。目前钟落潭地铁站周边楼盘主要包括星汇城TOD、保利珑玥公馆、珠实·云悦花语等。其中星汇城TOD销售均价约2.5万元/平方米，保利珑玥公馆销售均价约1.6万元/平方米，珠实·云悦花语的销售均价约1.8万元/平方米。被收回原因，公告提到，作为地方政府提升广州白云区钟落潭镇产业发展前景及公共服务水平的一部分，政府出于公共利益收回土地，市土地开发中心已进行规划调整，拟将广龙地块的用途由住宅用地变更为公共管理与公共服务设施用地。2024年9月2日晚，越秀地产公告称，附属公司广州新秀及广州城建与土地开发中心订立了土地收储协议。根据协议，广州新秀及广州城建同意将暨南大学北侧地块二的土地使用权交由土地开发中心收储，收储代价为50.03亿元。9月2日晚，越秀地产公告宣布，将广州市番禺区暨南大学北侧地块二的土地使用权交由土地开发中心收储，越秀退地均以“应付票据”形式补偿，相当于获得“地票”，用于公司以后在广州购买土地，实现退地的目的。9月2日晚，越秀地产发布公告显示，暨南大学北侧地块二土地的土地使用权将交由广州市土地开发中心及番禺区土地开发中心收储，代价为人民币50.03亿元，补偿方式为土地开发中心提供等值的应付票据。应付票据可用于广州市在番禺区收购土地（使用区域范围有限制）。该地块是越秀于2021年9月竞得，截至目前尚未开发。越秀在公告中表示，土地收储有利于集团优化资源使用，长远而言有利于集团的未来发展。收储协议涉及的正是地块二，位于广州市番禺区南村镇，面积约91114平方米，原计划用于商业及住宅用途、公园绿地、防护绿地以及城市道路用地。至于该地块为何被收储，公告中提到，为了方便地方政府城市管理及优化土地使用效率。笔者认为，从暨南大学北侧地块二收储价格（50.03亿元）与当初越秀地产的拿地价格50.05亿元，相差无几。2021年9月26日、27日，越秀地产以底价摘得番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块一和地块二，成交价为52.91亿元、50.05亿元。由于这宗地块未能进入开发阶段，越秀地产在最新的公告中也没有透露此次交回土地所产生的收益或亏损。越秀地产在公告中强调，由于地块没有开发，因此不会对公司的营运管理产生不利影响，也认为补偿代价公平合理。笔者认为，越秀地产置换地块的目标与广州密集土地出让的宗优质宅地（南方面粉厂地块、世界大观四期地块等）有关，与房地产形势、市场变化、房价下降、高地价收购与开发利润目标不符合，即开发利润下降超预期有直接关系。所以，越秀地产“退地”，有公司战略的因素、市场的因素、有项目的因素。以现在周边的在销售楼盘新房价格计算，此次被收回的地块本身如果进入开发周期，利润、收益非常有限，“退地”换地，符合上市公司的利益。2024年8月下旬，3个月50宗地，广州即将开启密集土拍模式。广州市2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）发布，清单共包括50宗普通商品住宅用地，拟出让时间段为2024年08月15日~2024年11月15日。广州下半年要发力卖地。8月19日，广州市2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）正式公布，共50宗地块，其中31宗在中心六区，且为金融城、琶洲、智慧城、白鹅潭、白云新城、大坦沙等受关注板块。2021年4月27日，广州首批集中供地中，越秀华城以18.62亿元底价竞得广龙地块。地块规划用途为商住用地，越秀地产所占权益95.48%，这一项目需要配建商办配套设施并无偿移交给广州市政府指定部门，配建工程成本预计约65.48亿元。白云区广龙路一期地块（T2021-354）属于二类居住用地（R2）、商业用地兼容商务用地（B1/B2），总用地面积 558903㎡，可建筑面积 587231㎡，容积率为 3.2，挂牌起始价为 186187万元。广州越秀华城房地产开发有限公司以18.62亿元底价竞得，楼面价14000元/㎡。竞得人须负责按要求建设广州市重点工程（项目），建设金额为人民币68.5782亿元，在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起30日内开工并实施建设。地块编号T2021-354，地块名称为白云区广龙路一期地块，土地用途AB0805110、AB0810103、AB0810104、AB0810106、AB0810109地块。二类居住用地（R2），AB0805114地块为商业用地兼容商务用地（B1/B2）。其宗地面积558903平（其中可建设用地面积188998平），起始价18.62亿元。地块国有土地使用权挂牌出让价格设定最高限制地价为269972万元，竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人。广龙地块由越秀华城于2021年4月竞得，广龙地块原计划用作开发商住物业，于公告日时仍未开发。对于上述三宗地块当时的拿地价格，公告并未提及。按照当时获得的收购地价来看，楼面价14000元/平，利润空间有限。番禺区暨南大学北侧地块二于2021年9月在广州第二轮集中供地中被出让，最终越秀地产以底价50.05亿元竞得，折合楼面地价23000元/平方米，这宗地块为住宅用地兼容商业设施用地，计算容积率建筑面积约21.8万平方米。番禺区这宗土地，本来是作为越秀星汇城这一项目的后续开发用地。如果以当时的地价来计算，一旦进入开发阶段这一地块，其利润、收益非常有限。目前越秀星汇城在售新房的均价是2.5万元/平，被回收的地块楼面价高达23000元/平。毫无疑问，越秀地产退回的两宗土地并没有换取到现金而是换成等价的票据，而票据本身可以用于支付未来广州土地市场上所出让符合条件的地块，这意味着越秀地产两次退地后，获得了120亿元在广州换仓的机会。不过，广州番禺区暨大北地块二的退地，会影响越秀大学星汇城楼盘宣传的规范配套（十字街区、3.6万园林、8800方商业街区、有城市绿轴公园、社区公园宜居生活圈、九年一贯制学校），恐无法兑现。笔者认为，从退地流程来看，基本说为开发商申请，地方批准。政府财政压力和房企库存压力大的背景先，通过“地票”置换是改善土地库存结构的一种有效方式。不增加政府财政负担的情况下，实现房企土地资源的盘活与优化。退地补偿方式不是现金补偿，是等值的应付票据。例如广龙路地块的补偿应付票据可以用来收购广州新出让的土地，并且分批交付，每批票据有效期仅1年。拿到应付票据后，一年内要重新投入拿地，但这个有效期可以协商延长。广州番禺区暨南大学北地块二的补偿为应付票据，使用有效期为1年，与白云区广龙路地块的应付票据有效期一样，这个有效期可以延长。番禺区暨大北地块二与白云区广龙路3宗地块的应付票据使用范围不一样。番禺区暨南大学北地块二的应付票据只能在广州番禺区范围内使用，不能在广州市其他区域使用，使用的区域范围受限制。白云区广龙路地块的应付票据可以在广州全市范围内使用，不受使用区域范围的限制。

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